5248-klokgroep-signaal-©hansbarten2019-bewerkt.jpg

Vlnr: Guus Theuws (Novaform), Alphons Spaninks (Stienstra) en Patrick Bekker (KlokGroep)

5221-klokgroep-signaal-©hansbarten2019.jpg

Alphons Spaninks, directeur vastgoed bij Stienstra geflankeerd door Guus Theuws en Patrick Bekker

5169-klokgroep-signaal-©hansbarten2019-bewerkt.jpg

Guus wijst op de complexiteit van de verkeerssituatie rond het pand

5417--klokgroep-signaal-©hansbarten2019.jpg

De gevel wordt voor de renovatie volledig voorzien van een steiger

Alle verhalen

Wendbaar meebewegen bij revitalisatie in hartje Utrecht

25 september 2019
Planontwikkeling Binnenstedelijk Renovatie
Toen in de jaren dertig de St.-Jacobsstraat dwars door Wijk C gelegd werd, veranderde het karakter van de wijk ingrijpend. De typische volksbuurt in de binnenstad werd een buurt vol met hoge kantoorgebouwen. Eind jaren vijftig kwam daar het kantoorgebouw op de huidige huisnummers 6-8 bij. Stienstra, een vastgoedonderneming die al bijna 60 jaar actief is in heel Nederland, had in 2018 plannen om het gebouw te transformeren tot woongebouw, tot zich een bijzondere andere kans voordeed.

Een transformatie naar een woongebouw: dat was het logische eerste plan, aangezien Stienstra zich voornamelijk richt op het aanbieden van woonproducten. “We waren vol enthousiasme bezig om hier woningen te ontwikkelen” vertelt Alphons Spaninks, directeur vastgoed bij Stienstra. “Een echte transformatie om een bijdrage te leveren aan het woningentekort in Utrecht. En omdat het zo’n mooie plek is, wilden we er echt wat van maken.” Stienstra ontwikkelt zelf niet meer en zocht daarom vanaf de eerste plannen het partnerschap met Novaform. Die zocht op haar beurt de samenwerking met zusterorganisatie KlokGroep Totaalonderhoud, omdat deze veel expertise heeft op het gebied van transformaties.

Switchen van beleid

Patrick Bekker, projectmanager Totaalonderhoud: “De vergunning was al aangevraagd, alles was kant en klaar uitgewerkt en de begroting was rond.” Alphons vervolgt: “En toen kwam er ineens een kandidaat-huurder voorbij die zei: ‘Ja, ik wil eigenlijk het totale gebouw van jullie huren als kantoor’.” Stienstra maakte de afweging: zijn woningen op deze plek wel ideaal, in de huidige plattegrond en schil? Of is de kantoorvariant toch een beter alternatief? “Komende uit een tijdperk waarin kantoorhuurders zich meer terugtrokken en leegstand in kantoren toenam, zien we de afgelopen jaren toch wel weer meer vraag naar kantoorruimtes, zeker in binnenstedelijke locaties. Omdat deze huurder een perfecte match bleek met het gebouw, was dit een goede mogelijkheid om te switchen van beleid.” De transformatieopgave transformeerde daarmee op het allerlaatste moment naar een renovatieopgave. “Omdat we woninginvesteerder zijn en we graag een bijdrage wilden leveren aan het woningentekort in Utrecht, vonden we dat aan de ene kant wel erg jammer. Aan de andere kant zien we uiteraard ook de waarde van het kantoorpand in het centrum van Utrecht, dat we aan één huurder hebben kunnen verhuren.”

Logistieke uitdagingen

“Het is logistiek een stuk makkelijker geworden”, vindt Patrick. “Het fietspad hier is het drukste fietspad van Nederland: meer dan 40.000 fietsers per dag gaan eroverheen. Wij zijn voor de oorspronkelijke transformatieopgave meer dan 9 maanden bezig geweest om het bouwveiligheids- en communicatieplan rond te krijgen en meer dan 25 stakeholders erin mee te krijgen. Voor het nieuwe plan hebben we veel minder hijs- en transportbewegingen. Dat betekent ook minder CO2-uitstoot en minder materiaalverbruik.” Met die vermindering van hijswerkzaamheden is de stad heel blij. Patrick: “Als we hier werkzaamheden met de hijskraan moeten doen, gebeurt dat tussen 22.00 en 06.00 uur. Er zijn ongeveer 8 weken voor nodig om dat te arrangeren. Het busstation moet dicht, busbaan moet afgesloten en de bus moet helemaal omgeleid worden.”

Flinke opknapbeurt

Het gedateerde gebouw ondergaat nu een flinke opknapbeurt en K3 Architectuur heeft een bijzonder ontwerp gemaakt voor de gevel, binnen de kaders die er lagen. Guus Theuws, projectontwikkelaar bij Novaform: “Wij hadden een ontwerp gemaakt dat paste bij de bestemming Wonen, met de uitstraling van een woongebouw. De Utrechtse welstandcommissie was daar minder content mee. Ze wilden eigenlijk dat het gebouw er grotendeels uit bleef zien zoals het in de jaren zestig opgeleverd was. We hebben het voorstel met enige tegenzin aangepast naar een ontwerp voor een woongebouw met meer zakelijke uitstraling.” Toen kwam de huurder voorbij. Alphons: “Dat matchte eigenlijk perfect met die zakelijke uitstraling.”

Bestaande kenmerken met nieuwe elementen

De kenmerkende borstweringen in de voor- en zijgevel blijven behouden, maar wel uitgevoerd met talloze glasmozaïektegels met verschillende kleurtinten die het gebouw een unieke uitstraling gaan geven. Guus: “K3 Architectuur heeft een abstract patroon bedacht dat van donker naar licht uitwaaiert. Dat wil zeggen dat geen vierkante meter mozaïek hetzelfde is. Glasmozaïek wordt vaker gemaakt, maar deze verstrooiing is redelijk uniek.” Daarnaast komt er veel glas in de gevels, waardoor vooral de begane grond transparanter wordt. Er komen nieuwe, aluminium kozijnen. De nieuwe gevels gaan naar een gemiddelde RC-waarde van 5. Het dak wordt volledig opnieuw geïsoleerd. De bestaande metselwerkgevels worden na-geïsoleerd en er komt een duurzame installatie. Ook gaat het gebouw geheel van het gas af. Binnen komen er grote kantoortuinen, open plekken, vaste toiletgroepen en de lift wordt gereviseerd. Alphons: “Het was een multi-tenant kantoorgebouw en iedere verdieping had een eigen type indeling met kantoorkamers. Nu komt er een compleet nieuwe stijl met veel open ruimtes en aparte spreekruimtes.”

Fantastisch mooi kantoorgebouw

In juni 2019 zijn de sloopwerkzaamheden van start gegaan, na de vakantie begon de wederopbouw en de bedoeling is dat het gebouw in maart 2020 al opgeleverd wordt. Dan heeft Utrecht er een fantastisch mooi kantoorgebouw bij, vinden Alphons, Patrick en Guus. Het straatbeeld in de binnenstad komt er een stuk frisser uit te zien!

 

Over Stienstra: Vastgoed zit Stienstra in het bloed. Sinds 1961 is Stienstra als vastgoedonderneming actief in heel Nederland. Stienstra richt zich op bestaande en op nieuwbouwwoningen in het middensegment. De portefeuille van Stienstra omvat enkele duizenden huurwoningen en appartementen door heel Nederland. Optimaal woongenot met de juiste prijs-kwaliteitverhouding, dat is waar Stienstra voor gaat. Met de creativiteit en flexibiliteit om eens een andere koers te varen als een situatie daarom vraagt, zoals in de Jacobsstraat.

 

Fotografie: © Hans Barten