Edgar Berger en Edvard van Luijn-Altera.jpg

Altera Vastgoed: Edgar Berger - manager verwerving en Edvard van Luijn - hoofd verwerving

Alle verhalen

Waarde creëren door te investeren in woningen

29 januari 2016
Planontwikkeling Woningbouw Commerciële ruimte Aan het woord
Altera Vastgoed N.V. biedt beleggingsproducten in Nederlands vastgoed die zijn afgestemd op de wensen van voornamelijk pensioenfondsen. De nadruk ligt voor Altera sterk op woningen en winkels. Vanuit dit oogpunt koopt Altera Vastgoed een appartementencomplex van 55 appartementen in Hilversum en 35 eengezinswoningen in nieuwbouwproject Noorderkwartier in Hoofddorp van Novaform Vastgoedontwikkelaars aan.

Voor de woningportefeuille belegt Altera Vastgoed hoofdzakelijk in de Randstad en in gemeenten daarbuiten waar veel vraag is naar huurwoningen in de vrije sector. “De projecten in Hilversum en Hoofddorp sluiten daar goed bij aan”, vertelt Edvard van Luijn, hoofd Verwerving. “Er is een beperkt aanbod van vrijesectorhuurwoningen. De appartementen en woningen die we kopen, moeten voldoen aan ons uitgebreide zoekprofiel en het programma van eisen.”

Kop van Hilversum
Het markante project ‘Kop van Hilversum’ is oorspronkelijk geïnitieerd door woningcorporatie Dudok Wonen voor de particuliere koopmarkt. Vooral vanwege ophanden zijnde veranderingen in de Woningwet, moest de corporatie eind 2014 besluiten het project af te blazen. Sinds 1 juli 2015 mogen corporaties immers alleen sociale huurwoningen realiseren en met uitzondering   huurwoningen voor de doorstroom. In juli 2015 nam Novaform het project over van Dudok Wonen. Altera Vastgoed koopt het project op zijn beurt van Novaform. Edgar Berger, manager Verwerving: “Het mooie daarvan is dat het project in één keer – en ook heel snel – in aanbouw kan worden genomen.”

Prettig wonen
De bouw van ‘Kop van Hilversum’ gaat van start zodra de vergunningen door de gemeente Hilversum worden afgegeven. Novaform heeft in overleg met Altera Vastgoed het appartementencomplex op een aantal punten geoptimaliseerd. Zo is de commerciële ruimte op de begane grond vervangen door drie appartementen, waardoor het gebouw nu 55 appartementen gaat herbergen. Daarnaast is de indeling van de appartementen veranderd en de constructie gewijzigd, waardoor de balkons groter worden. Edgar: “Wij vinden het belangrijk te investeren in appartementen, die qua plattegronden en buitenruimten volwaardig zijn. Voldoende buitenruimte is in onze optiek een absolute must om te spreken van een woonproduct waar het prettig wonen is.”

Betaalbaar huren
De huurprijs van de appartementen ligt boven de liberalisatiegrens. Mensen hebben daarvoor een minimuminkomen nodig, in plaats van een maximuminkomen dat bij woningcorporaties een grote rol speelt. Edgar: “Onze afdeling Research heeft vastgesteld dat er een goede markt voor is in Hilversum. Het biedt bijvoorbeeld mensen uit de wijk die een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning de mogelijkheid om toch in de wijk te blijven, in een relatief betaalbare huurwoning.” Edvard geeft aan dat huurders voorheen nauwelijks de mogelijkheid hadden om door te stromen vanwege het beperkte aanbod in dit segment en het feit dat er de afgelopen jaren weinig gebouwd is. “Nu hebben bijvoorbeeld ouderen weer de kans om hun eengezinswoning te verkopen en dan te gaan huren.”

Noorderkwartier in Hoofddorp
Het project in Hoofddorp mag dan een heel ander project zijn dan de Kop van Hilversum, toch zijn de beweegredenen voor Altera Vastgoed om hier woningen af te nemen dezelfde. Edgar: “Onder de rook van Amsterdam is de afgelopen jaren wel gigantisch veel gebouwd, alleen ging het daarbij vooral om woningen in het koopsegment en het sociale segment, maar minder in de vrije-sectorhuur.” Ook hier verwacht Altera Vastgoed dan ook aan een behoefte te voldoen.

Substantieel aandeel
“We nemen 35 woningen af, verschillende typen waar waarschijnlijk gezinnen op afkomen”, vertelt Edvard. “Wij vinden het belangrijk om een substantieel aandeel in exploitatie te hebben binnen een plan. Het totale project omvat 79 woningen en vanuit beheer- en exploitatieoogpunt is een aantal van 30 tot 35 woningen voor ons de ondergrens. Voor Novaform is het wel genoeg om zonder voorverkoop gegarandeerd te kunnen starten met de bouw. Overigens is het een erg mooi project, ook qua architectuur, waardoor ook de koopwoningen het goed zullen doen.” Dat bleek ook toen op 21 november de verkoop van start ging; alle woningen zijn al in optie genomen. 

Partners voor de toekomst
De snelheid en de manier waarop Novaform oplossingsgericht meedenkt, oog heeft voor het belang van de ander en openstaat voor ideeën, vinden Edvard en Edgar heel waardevol. “Sterker nog: een idee van ons over hoe een badkamer verbeterd kan worden, past Novaform nu ook toe in haar eigen koopwoningen. Zo voegen wij ook kwaliteit toe in een plan, zonder op de stoel van de ontwikkelaar te gaan zitten. Daarin zijn we complementair.” Zulke partners zijn de partners waar Altera Vastgoed voor de toekomst naar op zoek is. Edvard: “Als je elkaar aanvult en voor elkaar openstaat, kun je samen heel veel projecten realiseren. Het is een andere manier van samenwerken, en voor ons dé nieuwe manier van werken. Het succes hangt daarbij sterk af van de personen en hun wil om projecten met elkaar te realiseren en ook problemen op te lossen. Bij Novaform weet je met wie je aan tafel zit, dat is erg prettig.”